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LMNP / LMP : Les conséquences fiscales du décès de l’investisseur
5 Juin

LMNP / LMP : Les conséquences fiscales du décès de l’investisseur

L’investissement en location meublée, professionnelle ou non professionnelle, n’est pas un investissement immobilier comme les autres. .

Lors du décès de l’investisseur entraine 3 conséquences majeures :

  • Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur et l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS.
  • La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP) ou des professionnels (LMP).
  • Cessation d’une entreprise individuelle. La cessation de l’activité, causée par le décès de l’investisseur, mais également par la donation de l’immeuble, entraîne l’imposition immédiate des bénéfices que vous avez réalisés depuis la fin de votre dernier exercice clos jusqu’à votre date de cession ou de cessation

Rappel : L’investissement en location meublée, professionnelle et non professionnelle, est un investissement immobilier qui permet à l’investisseur d’être fiscalisé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Comme nous vous le présentions dans cet article « LMP OU LMNP : comparaison des deux statuts de louoeur meublé »

Conséquence n°1 : Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur

Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.

L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.

Imaginez les conséquences fiscales d’un produit exceptionnel équivalent au montant du capital restant à rembourser au moment du décès.

Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur et subira la CSG CRDS.

Conséquence n°2 : l’imposition des plus values sur les immeubles lors du décès de l’investisseur

Le décès de l’investisseur loueur en meublé, à l’instar du décès de  l’exploitant de l’entreprise individuelle, entrainera l’imposition des plus values nettes, constatées au décès de l’investisseur. En d’autres termes, la succession ou la donation ne purge pas la plus value latente enregistrée sur l’immeuble et rend même l’imposition exigible.

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, la théorie voudrait que la plus value soit taxée sous le régime fiscal des plus values des particuliers avec exonération totale après 30 ans de détention de l’immeuble. Néanmoins, une récente réponse ministérielle FRASSA nuance cette théorie.

Dans le cadre d’un location meublée professionnelle, c’est la plus value professionnelle qui sera due par l’investisseur.

CONSEQUENCE N°3 : Cessation d’une entreprise individuelle

La cessation d’une entreprise individuelle entraine une dernière conséquence. Le décès de l’investisseur en LMNP ou LMP amène l’imposition immédiate des plus values latentes constatées sur l’immeuble et des bénéfices constatées dans l’entreprise.

NOS CONSEILS

L’investissement en LMNP ou LMP est loin d’être un simple investissement immobilier et les conséquences fiscales du décès sont trop souvent méconnues.

LE FORMEL vous conseille d’une part, d’adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 25 %  de ce remboursement puisque l’on est soumis à l’IRPP ( impôt sur le revenu des personnes physiques ) et d’autre part, d’adhérer à une assurance « homme clé » afin que vos héritiers n’aient pas à payer les 3 conséquences majeures liées à votre décès, détaillées dans cet article.

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